(原標題:疫情影響有限,粵港澳大灣區物流需求強勁、租金上漲趨勢不變!投資窗口打開,機構這樣建議......)

在剛剛過去的2022年第一季度,深圳優質物流設施市場依舊沒有新增供應,這已是連續3年半未錄得新增供應入市了,供應緊缺持續。

據CBRE世邦魏理仕最新統計的數據顯示,供不應求的狀況繼續推動著深圳物流市場平均租金持續增長,今年第一季度環比錄得0.5%的增長至每月每平方米47.7元。其中,非保稅物流園由于項目的稀缺性,租金增長明顯。

未來六個月,預計深圳物流市場僅有一個新增供應入市,為位于鹽田區的普洛斯物流中心,總體建筑面積約10萬平方米以上,整體市場供不應求仍將持續。鑒于此種情形,一些租戶在深圳無法尋得優質高標倉空間的情況下,將會轉向廠房類的單層倉,甚至樓倉來進行替代,也會有部分需求繼續外溢至周邊的東莞和惠州等城市進行布點。

CBRE世邦魏理仕聚焦粵港澳大灣區物流市場發現,粵港澳大灣區物流設施投資市場近年來快速升溫。疫情影響下,電商消費習慣的養成,加之進出口需求的不斷復蘇,粵港澳大灣區物流市場將在中長周期內保持良好發展勢頭,從而帶來更多的投資機遇。

粵港澳大灣區物流需求強勁

粵港澳大灣區的GDP總量已經躋身世界灣區前三,高度開放的營商環境、良好的經濟發展勢頭、快速的人口增長、穩定上漲的消費和不斷釋放的政策利好,疊加出口導向型經濟發展突出帶來的旺盛進出口需求,共同推動著灣區物流設施市場發展持續向好,市場活力不斷綻放,空置率長期處于低位,租金呈現穩定增長。

目前,粵港澳大灣區GDP總量已經超過世界第十大經濟體——加拿大,且貨運及客運量遠超其他灣區。與此同時粵港澳大灣區地均、人均GDP位列中國城市群榜首,2021年人均GDP達14.6萬元/人。聚焦粵港澳大灣區內地九市,其城市間貨運量占比位列全國城市群第二,城市融合水平位居榜首,物流需求強勁,其背后折射出強大的經濟基礎。

圖一:粵港澳大灣區內地九市十三五與十四五GDP年均增長率

數據來源:各市統計局官網,2022年

需求多樣高標倉市場供應有限

2021年,粵港澳大灣區的高標倉存量近1,300萬平方米,深莞、廣佛四市為核心物流市場,高標倉存量占灣區總存量的83%。

這當前中國三大城市群(京津冀、長三角、大灣區)的核心物流區域高標倉存量基本相當,均位于1,000萬平方米左右,其中深莞廣佛區域的空置率最低,僅為4.3%,供不應求的市場態勢凸顯。未來3年,新增供應總量增加,但分布不均,其中廣州、東莞兩地占全部新增供應近六成,新興區域占比略有上升。

圖二:粵港澳大灣區內地九市過去3年及未來3年的新增供應

數據來源:CBRE研究部,2022年

與此同時,多樣性需求正同步增長。從需求層面來看,電商及3PL需求覆蓋灣區內地九市,進出口需求主要分布在廣深莞。廣深佛莞物流需求豐富度高,且各類物流需求量均較高,惠州和中山的需求規模居中等水平,而肇慶和江門整體的需求總量較小。

發達的制造業集群和高度協同是塑造灣區物流需求結構另一大重要要素,通過對過去5年高標倉租賃交易的分析,CBRE世邦魏理仕發現,灣區內地九市的倉儲租賃面積中制造業租戶占比達到17%,在國內所有區域中排名第一。

著眼未來,區域經濟增長、人口流入增加,特別是交通設施新規劃的連通將進一步推動灣區整體物流市場需求的增長及其在各城市間的合理分布。

圖三:粵港澳大灣區內地九市物流需求強度圖

供不應求推升租金快速增長

從大灣區來看,在絕大部分區域高標倉供不應求的情況下,經濟活動強度、港口機場等重要基礎設施分布是影響區域內高標倉租金梯度的重要因素。

總體來看,除珠海外(僅有一個高標倉項目),灣區內地九市高標倉月租金介于30-48元/平方米。其中,2021年珠江口東岸租金高于西岸17.1%,同比上升1.3個百分點,租金增長速度快于西岸。

而作為全國同城化最前沿的區域,廣佛位于區域中心位置,兩地高標倉租金水平逐漸趨近。過去三年灣區內地九市高標倉平均租金實現了3.3%的年均漲幅,領先于全國其他主要區域,未來3年,鑒于此前持續的供不應求狀況,預計大多城市的倉庫租金將保持3-5%的年均增長。

圖四:粵港澳大灣區內地八市*過去3年高標倉租金年增長率

*珠海首個高標倉項目于2021年交付,因此不在統計之列。

數據來源:CBRE研究部,2022年

投資市場熱度不斷高漲

新冠疫情爆發以來,粵港澳大灣區物流地產大宗交易額快速增長,但從城市群的橫向對比來看,整體規模對比京津冀和長三角依然相對較低。

從區域內部來看,廣州作為一線城市以及可投項目機會相對較多,物流大宗交易市場表現最為活躍。

因深圳可供出售項目稀缺,受益于深圳物流需求外溢最為顯著的東莞和惠州的收購機會也受到了投資者的青睞??v觀過去四年的大宗交易的投資目的,投資型成交已成為市場主流,8成交易由地產基金、企業和開發商購買。

放眼未來,廣深都市圈將持續吸引物流設施投資者的關注。根據CBRE2021年中國倉儲物流租戶調查報告,得益于一線城市及周邊龐大的人口消費規模以及高效的物流運輸效率,一線城市及周邊依然是租戶首先的擴張區域,而租戶在灣區內兩大都市圈的擴張意愿領跑全國。

綜合影響粵港澳大灣區物流設施投資決策的多個因素分析,CBRE對核心市場和新興市場進行了星級評比,并由此最終劃分出在灣區內地九市進行物流設施投資的三個梯隊。

其中,灣區內地九市的核心物流市場中深圳、廣州和東莞為投資第一梯隊,作為主要外溢需求承接區的佛山、惠州和中山均為第二梯隊,而肇慶、江門和珠海這三個新興市場為第三梯隊。建議針對不同梯隊物流市場特點,采取不同方式投資。

隨著國內公募REITs的推出,帶來良好資本退出渠道,使得物流類新基建物業更受投資者的青睞,灣區內地九市物流設施投資熱度預計將不斷升溫。

站在投資窗口期的關鍵點上,投資者需要以更專業的視角來進行市場與項目的甄別,搶占粵港澳大灣區物流設施的投資先機,從而實現投資策略的最優化。

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